Die Stadt-Umland-Bahn (StUB) ist beschlossen. Sie verbindet Nürnberg, Erlangen und Herzogenaurach – und verändert, welche Lagen fürs Büromieten künftig die Nase vorn haben. Für dich heißt das: bessere ÖPNV-Erreichbarkeit, neue Hotspots entlang der Trasse und (noch) gute Verhandlungshebel. Am 9. Juni 2024 stimmten 52,4 % der Erlanger:innen für das Projekt; die Planfeststellungsunterlagen sollen ab 2025 eingereicht werden, Baubeginn ist für Mitte 2028 vorgesehen, die Inbetriebnahme schrittweise ab 2031.
Die StUB ist eine neue Straßenbahnverbindung, die Nürnberg – Erlangen – Herzogenaurach zusammenschließt. Aktuell sind rund 31 Haltestellen im Korridor vorgesehen; genaue Lage und Anzahl werden im Zuge der Entwurfs- und Genehmigungsplanung final festgelegt. Für Unternehmen bedeutet das: mehr barrierefreie, durchgetaktete ÖPNV-Anbindung – heute ein Top-Kriterium bei Standortwahl und Recruiting.
Zeitplan (Stand 2025):
Planfeststellungsunterlagen ab 2025 → Baustart an „Am Wegfeld“ (Nürnberg) Mitte 2028 → schrittweise Inbetriebnahme ab 2031.
5 Effekte großer ÖPNV-Projekte auf Bürostandorte
- Erreichbarkeit & Door-to-Door-Zeit: Kürzere, verlässliche Wege schlagen sich direkt in Produktivität und Zufriedenheit nieder.
- Recruiting & Bindung: Haltestellennähe ist ein Employer-Branding-Plus – gerade für Nachwuchs- und Pendlerzielgruppen.
- Mietpreisstruktur & Incentives: Entlang neuer Achsen entstehen Nachfrage-Cluster – gleichzeitig bleiben in der Übergangsphase Incentives (mietfreie Zeiten, Ausbauzuschüsse) verhandelbar. Regionale Q4-2024-Daten zeigen: Leasingvolumen kräftig, Leerstand aber erhöht – ein Umfeld, in dem Mieter:innen klug verhandeln können.
- Mixed-Use & Nahversorgung: Mehr Angebote für Mittagspause und After-Work steigern Standortattraktivität.
Parkdruck vs. Multimodalität: Gute Tram-, Rad- und Fußwege lassen Stellplatzbedarf sinken – Kosten plus Umweltpunkt.
Hotspots entlang des StUB-Korridors in Erlangen
Innenstadt/Bahnhof & Arcaden-Nähe
- Stärken: Fußläufigkeit, Kunden- und Behördennähe, Services.
- Trade-offs: Parkraum begrenzt, Spitzenmieten.
- Passt für: Kanzleien, Beratung, Agenturen, Customer-Facing Teams.
Siemens-Campus / Campus Süd
Der Siemens-Campus wächst weiter. In Modul 8 entstehen drei „all-electric“ Bürogebäude für Digital Industries – Fokus auf energieeffizienten Betrieb und modernes Arbeitsumfeld. Für Mieter:innen in der Umgebung bedeutet das: Innovationsumfeld, Strahlkraft und potenziell hochwertige Nachbarschaftsflächen.
- Passt für: Tech, MedTech, R&D-nahe Dienstleistungen.
Bruck
- Stärken: Gute Achsenlage zwischen Innenstadt und Süden, meist solide Preis-Leistung.
- Trade-offs: Weniger Laufkundschaft.
- Passt für: Backoffice, Projekt- und Delivery-Teams.
Tennenlohe
Erlangens klassisches Gewerbe-/Technologiecluster südlich der City, mit Nähe zu A3/B4 und Richtung Nürnberg/Flughafen. Die Stadt arbeitet an der Profilierung als Standort für hochwertiges Gewerbe (F&E, IT) – entsprechend professionelles Umfeld, meist gute Stellplatzquoten.
- Trade-off: weniger „urbanes“ Umfeld.
- Passt für: IT-Dienstleister, Tech-Zulieferer, zentrale Services/Backoffice.
Preise, Verhandlungshebel & Timing (2025)
Marktbild: Im Großraum Nürnberg legte das Vermietungsvolumen 2024 deutlich zu; zugleich lag die Leerstandsquote Ende 2024 bei 7,7 % (Q/Q-Anstieg ggü. 2023). Prime Rent stieg moderat auf 18 €/m²/Monat. Interpretation: Dynamik ja – aber weiterhin Mieter:innenmarkt-Elemente mit spürbarem Verhandlungsspielraum, besonders abseits der absoluten Toplagen-
Hebel 2025 in der Praxis:
- Mietfreie Zeiten und Capex-Beiträge für Ausbau (Besprechungsräume, Akustik, Kühlung)
- Optionen (Expand/Contract, Verlängerungs-/Kündigungsrechte)
- ESG-Nachweise (Energieausweis, Monitoring) als Argument für Betriebskostentransparenz
Timing: Bauphasen der StUB mitdenken (Zugänglichkeit, Lärm, Lieferzonen) – ggf. Interimflächen nutzen. Zeitliche Staffelung kann Vorteile bringen (z. B. zu Beginn/Ende von Bauabschnitten).
StUB - FAQ
Wie beeinflusst die StUB die Büromieten in Erlangen?
Kurzfristig bleibt Verhandlungsspielraum, mittel-/langfristig können haltungsnahe Lagen entlang der Trasse im Preis anziehen. Regionaldaten zeigen 2024: hohe Abschlussdynamik bei moderatem Leerstandsniveau – gute Basis für „Value for Money“.
Welche Stadtteile eignen sich 2025 für junge Tech-Teams?
Campus-Nähe (Siemens/FAU) und Tennenlohe punkten mit Talent-Umfeld, moderner Gebäudestruktur und guter Erreichbarkeit; City-Lagen bieten Kundennähe und Sichtbarkeit.
Innenstadt vs. Tennenlohe: Was ist besser für Mandantenkontakt?
Für Publikumsverkehr: Innenstadt/Bahnhof. Für projektlastige Teams mit Anfahrt von außerhalb: Tennenlohe (A3/B4-Achse) – StUB verbessert Multimodalität.
Wie plane ich den Umzug während der Bauphase?
Bauphasen-Kalender prüfen, Lieferzonen sichern, ggf. Interim-Coworking nutzen; vertraglich Bau-Sonderregelungen fixieren.
Welche Vertragsklauseln sind aktuell gut verhandelbar?
Mietfreie Zeiten, Capex-Beiträge, Optionen (Expand/Contract), klare Rückbau- und Indexierungsklauseln – gestützt durch Marktumfeld Q4/2024.
